Definition
Bodenrichtwerte beziehen sich auf ein fiktives Grundstück mit für die Zone typischen Eigenschaften (Größe, Zuschnitt, Erschließungszustand). Sie unterscheiden sich nach Nutzungsart — Wohnbauland, Gewerbe, Mischgebiet — und werden in € pro Quadratmeter angegeben. In Großstädten gibt es teils mehrere hundert Zonen pro Stadtteil. Maßgeblich ist der zum Bewertungsstichtag aktuelle Richtwert; bei rasanten Marktveränderungen können seither realisierte Verkaufspreise abweichen.
Abfrage über BORIS
Die Werte sind in jedem Bundesland kostenfrei online einsehbar — entweder über die Landesportale BORIS-D, BORIS-NRW, BORIS-BW etc. oder direkt beim örtlichen Gutachterausschuss. Auch der Geoportal-Server jeder Stadt liefert die Karte. Wichtig: Manche Länder veröffentlichen Werte nur in Stichproben und gegen Gebühr im Detail.
Rolle bei der Bewertung
Im Ertragswertverfahren bildet der Bodenwert den ersten Bestandteil des Verkehrswerts: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Bodenwert. Anschließend wird die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag abgezogen, der Rest mit dem Liegenschaftszins kapitalisiert. Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert zu den Herstellungskosten des Gebäudes addiert. Ein hoher Bodenrichtwert kann den Gebäudewert beim Mehrfamilienhaus deutlich überlagern — in München etwa macht der Boden oft 60–70 % des Gesamtwerts aus.
Praxisbeispiel
Ein 500 m² großes Grundstück in einer Bodenrichtwertzone mit 1.400 €/m² (typischer Wert für gehobene B-Lage). Bodenwert = 500 × 1.400 = 700.000 €. Steht darauf ein 6-Parteien-Haus mit 100.000 € Jahresnettokaltmiete und einem Faktor 17, beträgt der Ertragswert ca. 1,7 Mio. €. Damit liegt der Bodenwert bei rund 41 % des Verkehrswerts — der typische Korridor für Bestand in B-Städten. In A-Lagen wie München-Schwabing (Bodenrichtwerte 4.500–8.000 €/m²) verschiebt sich das Verhältnis komplett zugunsten des Bodens.
Häufige Fehler
- Veralteten Wert nutzen: Bodenrichtwerte werden i. d. R. zum 1.1. jedes Jahres veröffentlicht. Bei sinkenden oder steigenden Märkten kann ein zwei Jahre alter Wert um 15–30 % daneben liegen.
- Zonengrenze missachten: Liegt das Grundstück auf der Grenze zweier Zonen, ist nicht automatisch der höhere Wert anzusetzen — der Gutachterausschuss differenziert.
- Erschließungskosten nicht berücksichtigt: Manche Werte gelten erschlossen, manche nicht. Beim Kauf eines unerschlossenen Grundstücks fallen 30–80 €/m² extra an.