Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses entscheidet das Steuerrecht oft über fünf- bis siebenstellige Beträge. Wer die 10-Jahres-Frist um drei Monate verpasst, zahlt schnell 200.000 € Spekulationssteuer. Wer in die Drei-Objekt-Grenze tappt, verliert die gesamte Privatprivilegierung — rückwirkend. Dieser Leitfaden zeigt alle Stellschrauben, die Sie kennen müssen, bevor Sie den Notartermin festlegen.
Spekulationssteuer & 10-Jahres-Frist
Im Privatvermögen ist der Verkaufsgewinn eines Mehrfamilienhauses nach §23 EStG ein "privates Veräußerungsgeschäft" — und damit steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Beurkundung, nicht der wirtschaftliche Übergang oder das Datum der Grundbucheintragung.
Nach 10 Jahren ist der Gewinn komplett steuerfrei, unabhängig von seiner Höhe. Vor 10 Jahren wird er voll mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert — bis 45 % plus 5,5 % Solidaritätszuschlag plus ggf. Kirchensteuer. Bei einem 800.000 €-Gewinn können das also 380.000 € Steuer sein.
So wird der Gewinn berechnet
Steuerpflichtiger Gewinn = Verkaufspreis − Anschaffungskosten − Veräußerungskosten + abgezogene AfA.
| Position | Beispiel |
|---|---|
| Verkaufspreis | 2.400.000 € |
| − Maklerprovision Verkäufer (3 %) | −72.000 € |
| − Notar/Grundbuch anteilig (löschungskosten) | −4.500 € |
| − Vorfälligkeitsentschädigung Kredit | −85.000 € |
| = Bereinigter Verkaufserlös | 2.238.500 € |
| − Ursprünglicher Kaufpreis | −1.450.000 € |
| − Damalige Nebenkosten (Notar, GrESt) | −115.000 € |
| − Werterhöhende Modernisierungen | −180.000 € |
| + Abgesetzte Gebäude-AfA über 8 Jahre | +232.000 € |
| = Steuerpflichtiger Gewinn | 725.500 € |
| Steuer bei 42 % + Soli | ~321.180 € |
Wichtig: Die abgesetzte AfA wird wieder dem Gewinn zugerechnet. Wer 8 Jahre lang 29.000 € Gebäude-AfA abgezogen hat, hat 232.000 € Steuerlast vor sich aufgebaut, die bei vorzeitigem Verkauf nachversteuert werden.
Drei-Objekt-Grenze & gewerblicher Grundstückshandel
Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kauft und verkauft, gilt nach BFH-Rechtsprechung als gewerblicher Grundstückshändler. Die Folgen sind drastisch:
- Verlust der 10-Jahres-Frist — alle Gewinne werden voll steuerpflichtig
- Gewerbesteuer auf alle Gewinne (8–17 % je nach Hebesatz)
- Umsatzsteuerpflicht für die Vermietungen (Option auf §9 UStG)
- Buchführungspflicht, ggf. Bilanzierung
- Bei nachträglicher Einstufung: rückwirkende Nachversteuerung aller Verkäufe
Vorsicht: Eine Mehrfamilienhaus-Aufteilung in 8 Wohnungen mit anschließendem Einzelverkauf zählt als 8 Objekte — die Drei-Objekt-Grenze ist nach der 4. ETW gerissen. Detail im Ratgeber: Wohnungen einzeln verkaufen.
"Die meisten privaten Eigentümer tappen nicht aktiv in die Drei-Objekt-Grenze, sondern beim Aufteilen eines geerbten Bestands. Wer ein Erbe in 6 ETW umwandelt und verkauft, ist Gewerbetreibender — auch ohne es zu wollen." — Dr. Achim Bartholomäus, Steuerberater Hamburg
AfA, Sonder-AfA & Veräußerungsgewinn
Bei Bestandsobjekten beträgt die lineare Gebäude-AfA 2 % p. a. (Baujahr ab 1925) bzw. 2,5 % (vor 1925). Seit 2023 ist für Wohngebäude mit Baujahr ab 2023 eine erhöhte AfA von 3 % zulässig.
Spezielle Sonder-AfAs:
- Denkmal-AfA §7i EStG: 9 % p. a. in Jahr 1–8, 7 % p. a. in Jahr 9–12 — sehr attraktiv für vermögende Käufer
- §7b EStG Neubau-Sonder-AfA: 5 % p. a. in Jahr 1–4 (bis 2026 begrenzt für Neubau mit EH-55-Standard)
- Erhaltungs- vs. Herstellungsaufwand: laufender Werbungskostenabzug vs. nur AfA-fähig
Beim Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist wird die genutzte AfA dem Veräußerungsgewinn voll zugerechnet — wer maximal AfA gezogen hat, zahlt am Ende den höchsten Aufschlag.
Erbschaft, Schenkung, Familieneigentum
Bei geerbtem Mehrfamilienhaus tritt der Erbe in die Steuer-Position des Erblassers ein. Der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt zählt — wer ein Haus erbt, das der Erblasser vor 15 Jahren gekauft hat, kann es sofort steuerfrei verkaufen.
Erbschaftsteuer fällt davon unabhängig an:
| Verwandtschaft | Freibetrag | Steuersatz auf Übersteigung |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Partner | 500.000 € | 7–30 % |
| Kind, Enkel (wenn Eltern verstorben) | 400.000 € | 7–30 % |
| Enkel | 200.000 € | 7–30 % |
| Eltern, Großeltern bei Erbschaft | 100.000 € | 15–43 % |
| Geschwister, Nichten/Neffen, Schwiegerkinder | 20.000 € | 15–43 % |
| Sonstige | 20.000 € | 30–50 % |
Schenkung gleichen Freibetrag wie Erbschaft, jedoch alle 10 Jahre erneut nutzbar. Strategie für vermögende Familien: rechtzeitige Schenkung in 10-Jahres-Tranchen, idealerweise mit Nießbrauch-Vorbehalt.
WEG-Aufteilung und Steuern
Die WEG-Aufteilung selbst ist steuerneutral — sie ändert nicht das Eigentum, sondern nur die rechtliche Struktur. Der Privatisierungsgewinn beim späteren Einzelverkauf der Wohnungen unterliegt jedoch denselben Steuerregeln wie der Komplettverkauf, ergänzt um:
- Bei mehr als 3 ETW-Verkäufen in 5 Jahren: gewerblicher Grundstückshandel (siehe oben)
- Bei Verkauf an Mieter: Vorkaufsrecht des Mieters mit gleichen Konditionen wie an Dritte
- Bei §250 BauGB-Gebieten (Berlin, München): zusätzliche Genehmigungspflicht
Gewerbliche Vermietung & GmbH
Wird das Mehrfamilienhaus in einer Vermögensverwaltenden GmbH (VV-GmbH) gehalten, gelten andere Regeln:
- Keine 10-Jahres-Frist (immer steuerpflichtig)
- Steuersatz: 15 % Körperschaftsteuer + 8–17 % Gewerbesteuer = 23–32 % effektiv
- Beim Verkauf der GmbH-Anteile (Share Deal): nur 0,75 % effektive Steuer (95 % steuerfrei nach §8b KStG)
- Buchführungs- und Bilanzierungspflicht
Für Bestände >5 Mio. € ist die GmbH-Struktur oft sinnvoll — für kleine Bestände nicht (Verwaltungsaufwand überwiegt Vorteile).
Legale Optimierungswege
- 10-Jahres-Frist abwarten — der mit Abstand effektivste Hebel
- Selbstnutzung im Veräußerungsjahr und 2 Vorjahren (selbst bewohnte Einheit anteilig steuerfrei)
- Verlustverrechnung mit anderen privaten Veräußerungsgeschäften im gleichen Jahr
- Schenkungs-Cycling in 10-Jahres-Tranchen mit Freibetragsnutzung
- Asset Deal vs. Share Deal bei GmbH-Strukturen
- §6b EStG-Rücklage bei Reinvestition in andere Anlageobjekte (gewerblicher Bestand)
- Familienpool-Stiftung für sehr große Bestände (>20 Mio. €)
Erst Wert, dann Steuerstrategie
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Wert kostenlos ermittelnFAQ — Steuern beim Verkauf
Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim MFH-Verkauf?
Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert (bis 45 % plus Soli, plus ggf. Kirchensteuer). Nach 10 Jahren Haltedauer komplett steuerfrei.
Was ist die Drei-Objekt-Grenze?
Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft, gilt steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler. Folge: Gewerbesteuer + Umsatzsteuerpflicht + Verlust der 10-Jahres-Frist.
Muss ich AfA-Beträge zurückzahlen?
Nein, die regulär abgeschriebene AfA bleibt erhalten. Innerhalb der 10-Jahres-Frist wird sie jedoch dem Veräußerungsgewinn zugerechnet — wer maximal AfA gezogen hat, zahlt am Ende den höchsten Aufschlag.
Was bei geerbtem MFH?
Der Erbe tritt in die Steuerposition des Erblassers ein. Der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt zählt. Wer ein vor 15 Jahren gekauftes Haus erbt, kann es sofort steuerfrei verkaufen.
Was bei Aufteilung in Eigentumswohnungen?
Aufteilung selbst ist steuerneutral. Beim Einzelverkauf der Wohnungen droht die Drei-Objekt-Grenze: ab dem 4. ETW-Verkauf in 5 Jahren wird der gewerbliche Grundstückshandel ausgelöst. Details: Wohnungen einzeln verkaufen.
Wie wird Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich behandelt?
Sie ist Teil der Veräußerungskosten und damit gewinnmindernd. Wichtig: nicht mit dem laufenden Werbungskostenabzug verwechseln.
Soll ich vor dem Verkauf in GmbH-Struktur überführen?
Selten sinnvoll. Die Einbringung in eine GmbH löst meist selbst Steuern aus, der Vorteil zeigt sich nur bei sehr langer Haltedauer in der GmbH und Verkauf als Share Deal. Steuerberater fragen.