Aufbau und Geltungsbereich
Die Verordnung umfasst sechs Hauptabschnitte:
- Allgemeine Vorschriften (§§1–13) — Verkehrswert, Stichtag, qualifizierte Daten
- Vergleichswertverfahren (§§14–20)
- Ertragswertverfahren (§§27–34)
- Sachwertverfahren (§§35–43)
- Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (§§44–53)
- Schlussvorschriften
Sie gilt zwingend für die Gutachterausschüsse und ist faktischer Standard für jeden öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Neuerungen gegenüber ImmoWertV 2010
- Eine Verordnung statt fünf: Die drei Richtlinien wurden integriert.
- Modellkonforme Verfahrensanwendung: Wer Liegenschaftszinssätze, Vervielfältiger oder Sachwertfaktoren des Gutachterausschusses verwendet, muss die zugehörigen Bewertungsmodelle exakt einhalten.
- Restnutzungsdauer-Tabelle Anlage 2 ersetzt frühere Erfahrungssätze.
- Modernisierungsgrad nach Punktesystem (Anlage 2) als objektivierte Bewertungsgrundlage.
- Karten-, Bodenrichtwert- und Marktdaten sind qualifizierte Daten und vorrangig zu nutzen.
Anwendung beim Mehrfamilienhaus
Für Mehrfamilienhäuser ist nach §17 Abs. 2 ImmoWertV das Ertragswertverfahren regelmäßig das geeignete Verfahren — weil hier der Ertragsaspekt im Vordergrund steht. Das Sachwertverfahren dient als Plausibilisierung. Das Vergleichswertverfahren kommt nur in Ausnahmefällen (sehr ähnliche, häufig gehandelte Objekte) als Hauptverfahren in Betracht — bei Mehrfamilienhäusern fehlen meist genügend Vergleichsfälle.
Praxisbeispiel
Verkehrswertgutachten für 8-Parteien-Haus in Mannheim, Bewertungsstichtag 30.4.2026. Sachverständiger nutzt: Bodenrichtwert 1.1.2026 (qualifizierte Daten), Liegenschaftszins MA 2025 (4,2 %), Vervielfältigertabelle aus GAA-Bericht, Restnutzungsdauer nach Modernisierungs-Punkten (Anlage 2): 12 Punkte = 'mittel modernisiert' = +12 Jahre Restnutzungsdauer. Ertragswert nach §28 ImmoWertV = 2,15 Mio. €. Sachwert als Plausibilisierung 2,08 Mio. €. Verkehrswert: 2,15 Mio. € (Schwerpunkt Ertragswert, Sachwert bestätigt).
Häufige Fehler
- Eigene Liegenschaftszinsen schätzen: Wer nicht die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Werte nutzt, weicht von der modellkonformen Anwendung ab — das Gutachten kann gerichtlich angreifbar werden.
- Restnutzungsdauer raten: Die Anlage 2 der ImmoWertV gibt nutzungsklassenabhängige Modernisierungs-Punkte vor. Pauschale 'noch 50 Jahre' geht nicht mehr.
- Bewertungsmodelle mischen: Liegenschaftszins von Stadt A mit Vervielfältigertabelle der ImmoWertV-Anlage statt der GAA-Tabelle kombinieren — bricht die Modellkonformität.