Definition nach ImmoWertV
Die ImmoWertV 2021 definiert in §32 die Bewirtschaftungskosten als Summe aus:
- Verwaltungskosten — externes Verwaltungshonorar oder kalkulatorischer Eigenaufwand
- Instandhaltungskosten — laufende Reparaturen und Werterhaltung (nicht: Modernisierung)
- Mietausfallwagnis — Pauschale für Leerstand und uneinbringliche Mietforderungen
- Betriebskosten — soweit nicht umlagefähig (z. B. Verwaltergehalt, Bankgebühren)
Pauschalen und Ansätze
Sachverständige nutzen in der Regel folgende Pauschalen:
| Position | Übliche Bandbreite |
|---|---|
| Verwaltungskosten | 180–350 € pro Wohneinheit / Jahr |
| Instandhaltungskosten | 8–14 €/m² Wohnfläche / Jahr (II. Berechnungsverordnung) |
| Mietausfallwagnis | 2 % der Jahresnettokaltmiete |
| Summe (Faustregel) | 18–28 % der Jahresnettokaltmiete |
Rolle bei der Bewertung
Im Ertragswertverfahren sind die Bewirtschaftungskosten zentral: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten = Reinertrag. Aus dem Reinertrag wird die Bodenwertverzinsung herausgerechnet, der Rest mit dem Liegenschaftszins kapitalisiert. Wer die Bewirtschaftungskosten unterschätzt, errechnet einen zu hohen Marktwert. Verhandlungserfahrene Käufer rechnen die Pauschalen immer nach.
Praxisbeispiel
Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten, 420 m² Wohnfläche, Jahresnettokaltmiete 50.400 €. Verwaltungskosten 6 × 250 € = 1.500 €. Instandhaltung 420 × 11 €/m² = 4.620 €. Mietausfallwagnis 2 % × 50.400 € = 1.008 €. Summe Bewirtschaftungskosten = 7.128 €, das entspricht 14,1 % der Jahresmiete (relativ niedrig, weil neuwertiger Bestand). Reinertrag = 50.400 - 7.128 = 43.272 €. Wäre es ein Altbau mit 22 % Bewirtschaftungskosten, läge der Reinertrag bei nur 39.312 €.
Häufige Fehler
- Modernisierung als Instandhaltung verbuchen: Modernisierungen (energetische Sanierung, Aufwertung) gehören nicht zu den laufenden Bewirtschaftungskosten — sie sind aktivierungspflichtig.
- Reale Verwaltungskosten ignorieren: Bei kleinen Häusern (4–6 Einheiten) übersteigen die realen Verwalterhonorare oft die Pauschale.
- Wagnis bei Altbauten zu niedrig: Bei 1950er-Bestand mit hohem Sanierungsstau kann das Mietausfallwagnis realistisch 4–6 % erreichen — die Pauschale 2 % unterschätzt.