Definition und Formel
Bruttomietrendite = (jährliche Nettokaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Wichtig: Es zählt die nachhaltig erzielbare Miete, nicht die gerade vereinbarte Ist-Miete. Bei Leerstand wird die marktübliche Miete laut Mietspiegel angesetzt. Bei deutlich unter Markt vermieteten Wohnungen sollte mit der nachhaltig anhebbaren Miete gerechnet werden.
Realistische Werte 2026
Die marktüblichen Bruttomietrenditen variieren stark nach Lage und Objekttyp:
| Lage | Bruttomietrendite | Entsprechender Faktor |
|---|---|---|
| A-Lage (München, Hamburg-Mitte) | 2,9–3,6 % | 28–34× |
| B-Stadt (Hannover, Leipzig) | 4,5–5,5 % | 18–22× |
| C/D-Lage (ländlich) | 6,0–8,5 % | 12–17× |
Abgrenzung zur Nettorendite
Die Nettorendite zieht von der Jahresnettokaltmiete die Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) ab und addiert die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) zum Kaufpreis. Faustregel: Nettorendite ≈ Bruttorendite minus 1,2 bis 1,8 Prozentpunkte. Eine Bruttorendite von 5,0 % entspricht damit oft einer Nettorendite von nur 3,5 %.
Praxisbeispiel
Ein 6-Parteien-Haus in Leipzig kostet 1,3 Mio. € und erzielt 78.000 € Jahresnettokaltmiete. Bruttomietrendite = 78.000 ÷ 1.300.000 = 6,0 %. Nach Abzug von 22 % Bewirtschaftungskosten (17.160 €) bleibt Reinertrag 60.840 €. Erwerbsnebenkosten in Sachsen: ca. 9 % (5,5 % GrESt + 2 % Notar + Makler). Gesamtkapitaleinsatz = 1,417 Mio. €. Nettorendite = 60.840 ÷ 1.417.000 = 4,29 % — also rund 1,7 Prozentpunkte unter brutto. Mehr im Multiplikator-Ratgeber.
Häufige Fehler
- Mit Bruttokaltmiete rechnen: Die Bruttokaltmiete enthält Betriebskosten — die Rendite wird dadurch künstlich nach oben verzerrt. Immer Nettokaltmiete verwenden.
- Erwerbsnebenkosten ignorieren: Mit 8–12 % Nebenkosten (GrESt, Notar, Makler) liegt der tatsächliche Kapitaleinsatz oft deutlich höher als der Kaufpreis.
- Sanierungsstau nicht abziehen: Ein 6 % Rendite-Objekt mit 200.000 € aufgeschobener Instandhaltung ist real eher ein 4 %-Objekt.