Berechnung des Veräußerungsgewinns
Veräußerungsgewinn = Verkaufserlös − Anschaffungskosten − Veräußerungskosten + steuerfrei vereinnahmte AfA.
- Anschaffungskosten: Kaufpreis + Notar + Grunderwerbsteuer + Maklerprovision + nachträgliche Herstellungskosten
- Veräußerungskosten: Maklerprovision verkäuferseitig, Inserate, Wertgutachten, Vorfälligkeitsentschädigung
- AfA-Hinzurechnung: alle linear/degressiv vereinnahmten Abschreibungen erhöhen wieder den Gewinn
10-Jahres-Frist
Die Frist beginnt mit dem schuldrechtlichen Anschaffungsgeschäft (notarieller Kaufvertrag), nicht mit Übergabe oder Grundbuchumschreibung. Sie endet mit dem schuldrechtlichen Veräußerungsgeschäft — ebenfalls Notartermin. Beispiel: Kauf 15.3.2015, steuerfreier Verkauf erst ab 16.3.2025. Wer am 14.3.2025 unterschreibt, zahlt voll. Maßgeblich ist der Tag des Notarvertrags, nicht der Termin der Auflassung oder Übergabe.
Erbe, Schenkung, Drei-Objekt-Grenze
- Erbe und Schenkung: Der Erbe tritt in die Haltefrist des Erblassers ein. Wer 2020 ein 2015 gekauftes Haus erbt, kann es 2025 steuerfrei verkaufen.
- Eigennutzung: Bei dauerhaft selbstgenutzten Wohnungen entfällt Spekulationssteuer schon nach Selbstnutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren.
- Drei-Objekt-Grenze: Wer in 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft, gilt als gewerblicher Händler — Privatprivilegierung entfällt komplett.
Praxisbeispiel
Privatinvestor verkauft 8-Parteien-Haus, gekauft 2017 für 1,2 Mio. €, verkauft 2024 für 1,95 Mio. € (Haltedauer 7 Jahre — vor 10-Jahres-Frist). Anschaffungsnebenkosten 130.000 €, Veräußerungskosten 60.000 €, vereinnahmte AfA 7 × 24.000 € = 168.000 €. Veräußerungsgewinn = 1.950.000 − 1.200.000 − 130.000 − 60.000 + 168.000 = 728.000 €. Bei Spitzensteuersatz 42 % + 5,5 % Soli = 44,3 % effektiv = 322.504 € Spekulationssteuer. Wer 3 Jahre länger gehalten hätte: 0 € Steuer. Volle Details: Spekulationssteuer-Ratgeber.
Häufige Fehler
- Frist falsch berechnen: Tag genau, nicht Monat. Wer am 30.6.2015 kauft, kann erst ab 1.7.2025 steuerfrei verkaufen.
- WEG-Aufteilung als Frist-Reset: Die Aufteilung selbst startet keine neue Haltefrist — Wohnungen behalten die Anschaffungsfrist des Ursprungsobjekts.
- Eigennutzungs-Bonus überschätzen: Beim Mehrfamilienhaus gilt der Bonus nur für die selbst bewohnte Wohnung — nicht für vermietete Einheiten.