Sätze nach Bundesland 2026
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % |
| Hamburg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Bremen | 5,0 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt | 6,0 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland, Thüringen | 6,5 % |
Bemessungsgrundlage und Ausnahmen
Bemessungsgrundlage ist der im Notarvertrag vereinbarte Kaufpreis inkl. mitverkaufter Inventarbestandteile, die mit dem Grundstück fest verbunden sind. Nicht zur Bemessung gehört bewegliches Inventar (Küchen, Möbel) — wird es separat ausgewiesen, spart das Steuern (Achtung: realistische Werte, sonst Risiko von Steuerhinterziehung). Ausnahmen von der Steuerpflicht:
- Käufe unter 2.500 € (Freigrenze)
- Erwerb zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie
- Erbschaft und Schenkung (dort greifen ErbStG/SchStG)
- Bestimmte Umstrukturierungen (Verschmelzung, Spaltung)
Share-Deal als Sparmodell
Beim institutionellen Erwerb wird oft kein Asset-Deal (direkter Immobilienkauf), sondern ein Share-Deal gewählt: Erwerber kauft 89,9 % einer Objektgesellschaft, die die Immobilie hält — knapp unter der Grunderwerbsteuer-Schwelle (seit 2021: 90 %). Damit fällt keine Grunderwerbsteuer an. Für Privatinvestoren mit 1–3 Mehrfamilienhäusern ist der Aufwand (GmbH-Gründung, Notar, Steuerberater) meist zu hoch — ab 5 Mio. € Volumen wird es interessant.
Praxisbeispiel
Kauf eines 6-Parteien-Hauses in Köln (NRW) für 1,8 Mio. €. Grunderwerbsteuer = 1.800.000 × 6,5 % = 117.000 €. Plus Notar/Grundbuch ca. 1,8 % = 32.400 €. Plus Maklerprovision (hälftig, 3,57 % brutto inkl. USt) = 64.260 €. Erwerbsnebenkosten gesamt: 213.660 € = 11,87 % auf den Kaufpreis. Damit liegt der tatsächliche Kapitaleinsatz bei 2,01 Mio. € — was die Bruttorendite von nominell 5,3 % auf real 4,75 % senkt.
Häufige Fehler
- Steuer auf den falschen Betrag rechnen: Erwerbsnebenkosten (Notar, Makler) gehören nicht zur GrESt-Bemessung — nur der Kaufpreis selbst.
- Inventarwerte aufblasen: Wer 80.000 € Küchen-Inventar herausrechnet, obwohl reales 15.000 €, riskiert beim Betriebsprüfer ein Strafverfahren.
- Steuer als verhandelbar betrachten: Wer im Vertrag ‚Käufer trägt 50 %, Verkäufer 50 %' vereinbart, kann das tun — schuldet sie aber im Außenverhältnis als Käufer trotzdem voll.