Marktwert Mehrfamilienhaus Augsburg 2026
Augsburg profitiert von der Nähe zu München und einer eigenen starken Wirtschaftsstruktur. Faktoren um 19–21 sind Standard, in der Innenstadt und im Antonsviertel deutlich höher. München-Pendler stützen die Nachfrage.
MAN, Premium AEROTEC, KUKA, Fujitsu Augsburg, Universität. Industriestadt mit Bayern-Charme. Diese wirtschaftliche Basis trägt die Mieternachfrage und damit die nachhaltige Ertragskraft jedes Mehrfamilienhauses in Augsburg.
| Kennzahl Augsburg 2026 | Spanne | Median |
|---|---|---|
| Vervielfältiger (Faktor) | 18× – 22× | 20.0× |
| Bodenrichtwert | 280 – 2,200 €/m² | — |
| Kaltmiete Bestand | 8.40 – 12.80 €/m² | 10.60 €/m² |
| Kaufpreis MFH | 2,300 – 3,700 €/m² | 3,000 €/m² |
Quellen: Auswertung der Gutachterausschuss-Berichte Bayern, eigene Transaktionsdatenbank 2024–2026 (über 12.400 ausgewertete Verkäufe), Bodenrichtwerte BORIS. Die Spannen bilden Lagenqualität, Baujahr und Sanierungsstand ab.
Ertragswert-Beispielrechnung für ein MFH in Augsburg
Angenommen, Sie besitzen in Augsburg ein Mehrfamilienhaus mit folgenden Eckdaten:
- 8 Wohneinheiten mit insgesamt 480 m² Wohnfläche
- Nettokaltmiete im Bestand ca. 10.60 €/m² (Marktmiete Augsburg)
- Baujahr 1965, in den 2000ern teilmodernisiert
- Lage in einer typischen B-Lage von Augsburg
Die Ertragswert-Indikation rechnet sich dann wie folgt:
Faktor Augsburg (B-Lage, Bestand): 20.0×
Marktwert-Indikation: 61,056 € × 20.0 = ca. 1,221,000 €
Diese Rechnung ist bewusst konservativ. Eine vollsanierte Immobilie in einer Top-Lage von Augsburg würde mit Faktor 22 bewertet — das ergäbe für dasselbe Objekt einen Marktwert von rund 1,343,000 €. Die Differenz von oft mehreren hunderttausend Euro liegt in Sanierungsstand, Lage und Mietsteigerungspotenzial. Mehr im Glossar Ertragswertverfahren.
Stadtteile und Lagen in Augsburg
Der Faktor variiert in Augsburg stark zwischen den Stadtteilen. Hier eine Übersicht der wichtigsten Lagen mit den jeweils marktüblichen Vervielfältigern:
| Stadtteil / Lage | Faktor & Charakteristik |
|---|---|
| Innenstadt / Antonsviertel | Faktor 21–24×, sanierter Fugger-Altbau, hohe Nachfrage. |
| Bismarckviertel / Beethovenviertel | Faktor 20–23×, gediegene Wohnlagen. |
| Pfersee / Göggingen | Faktor 18–21×, solide Bezirke. |
| Lechhausen / Hochzoll | Faktor 17–20×, mittlere Lagen. |
| Oberhausen / Kriegshaber | Faktor 15–18×, einfachere Lagen mit höheren Renditen. |
Diese Spannen sind Durchschnittswerte. Innerhalb jedes Stadtteils gibt es Mikro-Lagen, die nach oben oder unten abweichen. Für die belastbare Einordnung Ihres konkreten Objekts: Online-Sofortbewertung in 60 Sekunden.
Käuferprofil in Augsburg
Schwäbische Mittelständler, Münchner Investoren auf der Suche nach günstigerer Bayern-Alternative, regionale Stiftungen.
Die Käuferstruktur entscheidet über Vermarktungsstrategie und realistische Preisspanne. Wer in Augsburg institutionelle Käufer anspricht, braucht ein professionelles Datenroom-Setup mit Mieterliste, Nebenkostenabrechnung und Sanierungshistorie. Privatanleger entscheiden emotionaler und schneller, akzeptieren aber engere Renditeansprüche. Mehr dazu im Pillar Mehrfamilienhaus verkaufen.
Verkaufsprozess in Augsburg — Schritt für Schritt
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Augsburg folgt einem klaren Ablauf, unterscheidet sich aber in lokalen Details vom Verfahren in anderen Städten:
- Wertindikation und Verkaufsstrategie (Woche 1–2): Online-Sofortbewertung, danach lokaler Sachverständiger zur Verifikation. Festlegen, ob Off-Market-Ansprache professioneller Käufer oder breites Inserat — in Augsburg funktionieren beide Wege, abhängig von Objektgröße.
- Datenroom und Exposé (Woche 3–5): Grundbuchauszug, Flurkarte, Mieterliste, Nebenkostenabrechnungen 2 Jahre, Energieausweis, Sanierungshistorie. Bei Objekten in Augsburg zusätzlich relevant: Augsburger Altstadt ist UNESCO-Welterbe (Wassermanagement-System). Bei Sanierung in Altstadt-Lagen verschärfte Auflagen — Denkmalschutzbehörde frühzeitig einbinden.…
- Vermarktung und Besichtigungen (Woche 6–14): Qualifizierte Käufer anfragen, Bietverfahren oder Festpreis. In Augsburg dauert diese Phase je nach Segment 6–12 Wochen.
- Notartermin und Übergabe (Woche 15–22): Kaufvertragsentwurf, Notartermin, Eintragung der Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung, Übergabe. Bei vermieteten Objekten in Augsburg gilt automatisch §566 BGB („Kauf bricht nicht Miete") — die Mietverhältnisse gehen 1:1 auf den Käufer über.
Lokale Besonderheiten in Augsburg
Augsburger Altstadt ist UNESCO-Welterbe (Wassermanagement-System). Bei Sanierung in Altstadt-Lagen verschärfte Auflagen — Denkmalschutzbehörde frühzeitig einbinden.
Häufige Fragen zur MFH-Bewertung in Augsburg
Welcher Faktor ist in Augsburg 2026 realistisch?
In Augsburg liegt der marktübliche Vervielfältiger 2026 zwischen 18× und 22× der Jahresnettokaltmiete. Die untere Spanne gilt für periphere Lagen mit Sanierungsbedarf, die obere für vollsanierte Premium-Lagen. Der Median liegt bei 20.0×. Details siehe Tabelle oben oder Glossar Faktor.
Was kostet eine professionelle Bewertung in Augsburg?
Die Online-Sofortbewertung ist kostenlos. Eine ausführliche Marktwertanalyse durch einen lokalen Sachverständigen in Augsburg ist im Rahmen unseres Services ebenfalls kostenfrei. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB kostet je nach Objektgröße 1.500–4.500 €.
Kann ich ein vermietetes MFH in Augsburg verkaufen?
Ja, problemlos. Bestehende Mietverhältnisse gehen mit dem Eigentumsübergang auf den Käufer über (§566 BGB). In Augsburg sind vermietete Renditeobjekte sogar bevorzugt — der typische Käufer rechnet mit den laufenden Mieteinnahmen. Mehr im Pillar Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen.
Wie lange dauert ein MFH-Verkauf in Augsburg?
Vom Verkaufsbeschluss bis zur Schlüsselübergabe sind in Augsburg typischerweise 4–6 Monate realistisch. Premium-Objekte in Top-Lagen sind oft binnen 8–10 Wochen verkauft, sanierungsbedürftige Objekte oder periphere Lagen können 9–12 Monate brauchen.
Welche Steuer fällt beim Verkauf in Augsburg an?
Steuerlich gelten in Augsburg dieselben bundesweiten Regeln: Spekulationssteuer nur bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren Haltedauer, dann mit persönlichem Einkommensteuersatz. Drei-Objekt-Grenze beachten (gewerblicher Grundstückshandel). Voller Überblick: Steuern beim MFH-Verkauf.
Wer sind die typischen Käufer in Augsburg?
Schwäbische Mittelständler, Münchner Investoren auf der Suche nach günstigerer Bayern-Alternative, regionale Stiftungen.