Marktwert Mehrfamilienhaus Freiburg im Breisgau 2026
Freiburg ist die Heidelberg des Schwarzwalds — extrem teuer, chronischer Wohnungsmangel, hohe Studierendennachfrage. Faktoren um 23–25 sind Standard. Klimapolitik (Green City) zieht zusätzlich kaufkräftige Mieter an.
Universität Freiburg, Fraunhofer ISE, Solar-Cluster, Tourismus, Weinbau-Hinterland. Wirtschaftlich solide, demografisch wachsend. Diese wirtschaftliche Basis trägt die Mieternachfrage und damit die nachhaltige Ertragskraft jedes Mehrfamilienhauses in Freiburg im Breisgau.
| Kennzahl Freiburg im Breisgau 2026 | Spanne | Median |
|---|---|---|
| Vervielfältiger (Faktor) | 22× – 26× | 24.0× |
| Bodenrichtwert | 450 – 3,500 €/m² | — |
| Kaltmiete Bestand | 10.80 – 16.20 €/m² | 13.50 €/m² |
| Kaufpreis MFH | 3,300 – 5,400 €/m² | 4,350 €/m² |
Quellen: Auswertung der Gutachterausschuss-Berichte Baden-Württemberg, eigene Transaktionsdatenbank 2024–2026 (über 12.400 ausgewertete Verkäufe), Bodenrichtwerte BORIS. Die Spannen bilden Lagenqualität, Baujahr und Sanierungsstand ab.
Ertragswert-Beispielrechnung für ein MFH in Freiburg im Breisgau
Angenommen, Sie besitzen in Freiburg im Breisgau ein Mehrfamilienhaus mit folgenden Eckdaten:
- 8 Wohneinheiten mit insgesamt 480 m² Wohnfläche
- Nettokaltmiete im Bestand ca. 13.50 €/m² (Marktmiete Freiburg im Breisgau)
- Baujahr 1965, in den 2000ern teilmodernisiert
- Lage in einer typischen B-Lage von Freiburg im Breisgau
Die Ertragswert-Indikation rechnet sich dann wie folgt:
Faktor Freiburg im Breisgau (B-Lage, Bestand): 24.0×
Marktwert-Indikation: 77,760 € × 24.0 = ca. 1,866,000 €
Diese Rechnung ist bewusst konservativ. Eine vollsanierte Immobilie in einer Top-Lage von Freiburg im Breisgau würde mit Faktor 26 bewertet — das ergäbe für dasselbe Objekt einen Marktwert von rund 2,021,000 €. Die Differenz von oft mehreren hunderttausend Euro liegt in Sanierungsstand, Lage und Mietsteigerungspotenzial. Mehr im Glossar Ertragswertverfahren.
Stadtteile und Lagen in Freiburg im Breisgau
Der Faktor variiert in Freiburg im Breisgau stark zwischen den Stadtteilen. Hier eine Übersicht der wichtigsten Lagen mit den jeweils marktüblichen Vervielfältigern:
| Stadtteil / Lage | Faktor & Charakteristik |
|---|---|
| Altstadt / Wiehre | Faktor 24–28×, sanierte Gründerzeit, höchste Mieten. |
| Stühlinger / Herdern | Faktor 23–26×, urban-gemischt, hohe Studierendennachfrage. |
| Vauban / Rieselfeld | Faktor 22–25×, Öko-Vorzeigeviertel, Neubau-dominiert. |
| Littenweiler / Günterstal | Faktor 21–24×, ruhige Hanglagen. |
| Weingarten / Landwasser | Faktor 16–19×, Großwohnsiedlungen, höhere Renditen. |
Diese Spannen sind Durchschnittswerte. Innerhalb jedes Stadtteils gibt es Mikro-Lagen, die nach oben oder unten abweichen. Für die belastbare Einordnung Ihres konkreten Objekts: Online-Sofortbewertung in 60 Sekunden.
Käuferprofil in Freiburg im Breisgau
Badische Familienvermögen, Schweizer Privatanleger, Stuttgarter Investoren, Solar-Branchen-Vermögen.
Die Käuferstruktur entscheidet über Vermarktungsstrategie und realistische Preisspanne. Wer in Freiburg im Breisgau institutionelle Käufer anspricht, braucht ein professionelles Datenroom-Setup mit Mieterliste, Nebenkostenabrechnung und Sanierungshistorie. Privatanleger entscheiden emotionaler und schneller, akzeptieren aber engere Renditeansprüche. Mehr dazu im Pillar Mehrfamilienhaus verkaufen.
Verkaufsprozess in Freiburg im Breisgau — Schritt für Schritt
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Freiburg im Breisgau folgt einem klaren Ablauf, unterscheidet sich aber in lokalen Details vom Verfahren in anderen Städten:
- Wertindikation und Verkaufsstrategie (Woche 1–2): Online-Sofortbewertung, danach lokaler Sachverständiger zur Verifikation. Festlegen, ob Off-Market-Ansprache professioneller Käufer oder breites Inserat — in Freiburg im Breisgau funktionieren beide Wege, abhängig von Objektgröße.
- Datenroom und Exposé (Woche 3–5): Grundbuchauszug, Flurkarte, Mieterliste, Nebenkostenabrechnungen 2 Jahre, Energieausweis, Sanierungshistorie. Bei Objekten in Freiburg im Breisgau zusätzlich relevant: Freiburg hat extrem strenge Energie-Auflagen (Green-City-Standards). Käufer rechnen oft mit höheren Sanierungs-Capex als in vergleichbaren Städten. Dafür entsprechend höhere Mietst…
- Vermarktung und Besichtigungen (Woche 6–14): Qualifizierte Käufer anfragen, Bietverfahren oder Festpreis. In Freiburg im Breisgau dauert diese Phase je nach Segment 6–12 Wochen.
- Notartermin und Übergabe (Woche 15–22): Kaufvertragsentwurf, Notartermin, Eintragung der Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung, Übergabe. Bei vermieteten Objekten in Freiburg im Breisgau gilt automatisch §566 BGB („Kauf bricht nicht Miete") — die Mietverhältnisse gehen 1:1 auf den Käufer über.
Lokale Besonderheiten in Freiburg im Breisgau
Freiburg hat extrem strenge Energie-Auflagen (Green-City-Standards). Käufer rechnen oft mit höheren Sanierungs-Capex als in vergleichbaren Städten. Dafür entsprechend höhere Mietsteigerungspotenziale nach energetischer Modernisierung.
Häufige Fragen zur MFH-Bewertung in Freiburg im Breisgau
Welcher Faktor ist in Freiburg im Breisgau 2026 realistisch?
In Freiburg im Breisgau liegt der marktübliche Vervielfältiger 2026 zwischen 22× und 26× der Jahresnettokaltmiete. Die untere Spanne gilt für periphere Lagen mit Sanierungsbedarf, die obere für vollsanierte Premium-Lagen. Der Median liegt bei 24.0×. Details siehe Tabelle oben oder Glossar Faktor.
Was kostet eine professionelle Bewertung in Freiburg im Breisgau?
Die Online-Sofortbewertung ist kostenlos. Eine ausführliche Marktwertanalyse durch einen lokalen Sachverständigen in Freiburg im Breisgau ist im Rahmen unseres Services ebenfalls kostenfrei. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB kostet je nach Objektgröße 1.500–4.500 €.
Kann ich ein vermietetes MFH in Freiburg im Breisgau verkaufen?
Ja, problemlos. Bestehende Mietverhältnisse gehen mit dem Eigentumsübergang auf den Käufer über (§566 BGB). In Freiburg im Breisgau sind vermietete Renditeobjekte sogar bevorzugt — der typische Käufer rechnet mit den laufenden Mieteinnahmen. Mehr im Pillar Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen.
Wie lange dauert ein MFH-Verkauf in Freiburg im Breisgau?
Vom Verkaufsbeschluss bis zur Schlüsselübergabe sind in Freiburg im Breisgau typischerweise 4–6 Monate realistisch. Premium-Objekte in Top-Lagen sind oft binnen 8–10 Wochen verkauft, sanierungsbedürftige Objekte oder periphere Lagen können 9–12 Monate brauchen.
Welche Steuer fällt beim Verkauf in Freiburg im Breisgau an?
Steuerlich gelten in Freiburg im Breisgau dieselben bundesweiten Regeln: Spekulationssteuer nur bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren Haltedauer, dann mit persönlichem Einkommensteuersatz. Drei-Objekt-Grenze beachten (gewerblicher Grundstückshandel). Voller Überblick: Steuern beim MFH-Verkauf.
Wer sind die typischen Käufer in Freiburg im Breisgau?
Badische Familienvermögen, Schweizer Privatanleger, Stuttgarter Investoren, Solar-Branchen-Vermögen.