Pflichtinhalte für ein Renditeobjekt-Exposé
- Eckdaten: Adresse (oder Lage), Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Anzahl Einheiten, Grundstücksgröße
- Mietaufstellung: Mietliste pro Einheit, Nettokaltmiete aktuell, Vertragstyp (Index/Staffel/normal), Restlaufzeit
- Kennzahlen: Jahresnettokaltmiete, Faktor, Bruttomietrendite
- Pflichtangaben: Energieausweis-Daten (Effizienzklasse, Verbrauch, Energieträger)
- Sanierungshistorie: Dach, Heizung, Fenster, Stränge — mit Jahreszahlen
- Rechtliches: Grundbuch (Lasten, Wegerechte), Denkmalstatus, Erbbaurecht
- Bilder: Außenaufnahmen, Treppenhaus, exemplarische Wohnung, Heizung
Aufbau und Reihenfolge
Bewährt hat sich folgende Struktur: 1) Deckblatt mit Hauptfoto und Eckdaten, 2) Lagebeschreibung mit Stadtteilanalyse, 3) Mietaufstellung, 4) Kennzahlen, 5) Objektbeschreibung mit Sanierungshistorie, 6) Foto-Galerie, 7) Energieausweis-Auszug, 8) Investitionsbedarf in den nächsten 5 Jahren, 9) Anhang mit Grundbuchauszug, Mietverträgen und Energieausweis. Profis ergänzen einen Sanierungsplan inkl. Kostenschätzung — das schafft Vertrauen.
Digitales vs. Papier-Exposé
Digitale Exposés (PDF oder Web-Portal) erlauben Filterung nach NDA — Mietverträge erst nach Identifikation. Das schützt Mieter und filtert unseriöse Anfragen. Papier-Exposés haben bei traditionellen Investoren noch ihren Platz. Für Off-Market-Deals ist das Web-Exposé Standard. Wichtig: Watermark mit Anfragedatum verhindert Streuung.
Praxisbeispiel
Verkäufer in Köln stellt 8-Parteien-Haus mit 5,2 % Bruttorendite (Faktor 19,2) in einem Exposé vor. Ein erfahrener Käufer rechnet nach: Drei Wohnungen liegen 22 % unter Mietspiegel, weitere zwei sind langjährig gleich. Bewirtschaftungskosten realistisch 24 %. Die echte Nettorendite liegt eher bei 3,4 %. Verhandlungsbasis sinkt um 180.000 € — wäre vermeidbar gewesen mit ehrlichem Exposé inkl. Mietsteigerungspotenzial-Berechnung als Plus, nicht als verschleierter Mangel.
Häufige Fehler
- Geschönte Mieten ausweisen: Wer Soll-Miete als Ist-Miete darstellt, riskiert nach Notarvertrag Schadensersatzforderungen.
- Sanierungsstau verschweigen: Käufer mit Fachgutachter entdecken Mängel — und verhandeln nach.
- Falsche Wohnfläche: Bei Mehrfamilienhäusern weichen Mietvertrags-, Wohnflächenverordnungs- und Tatsächlich-Flächen oft um 5–15 % ab. Im Zweifel nachmessen lassen.