Aufbau der drei Abteilungen
| Abteilung | Inhalt |
|---|---|
| Aufschrift + Bestandsverzeichnis | Flurstück, Lage, Größe, Nutzungsart |
| Abteilung I | Eigentümer, ggf. Bruchteilsverhältnisse |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Wohnrechte, Vorkaufsrechte, Reallasten, Erbbaurecht, Auflassungsvormerkung |
| Abteilung III | Grundpfandrechte: Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden — jeweils mit Höhe und Gläubiger |
Beantragung und Kosten
Auszüge gibt es beim Grundbuchamt (Amtsgericht) am Lageort des Grundstücks. Es gibt zwei Formen: einfache Abschrift (10 €) für die Eigeninformation, beglaubigte Abschrift (20 €) für Banken und Notare. Online über das jeweilige Landesportal (z. B. SolumWEB, GBI-NRW) gegen Identifikation. Wer kein berechtigtes Interesse nachweisen kann, bekommt keinen Auszug.
Bedeutung bei der Bewertung
Drei Punkte schauen Sachverständige zuerst an: In Abteilung II Wohnrechte und Nießbrauch — sie mindern den Wert dramatisch (kein freier Verkauf, keine eigene Vermietung). In Abteilung II Erbbaurecht (siehe Erbbaurecht) — der Wert hängt an der Restlaufzeit. In Abteilung III Höhe und Rang der Grundpfandrechte — sie zeigen die maximale Finanzierungskapazität für den Käufer. Beim Verkauf werden offene Grundschulden in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst.
Praxisbeispiel
Verkäufer in Düsseldorf bietet 6-Parteien-Haus mit erwartetem Verkehrswert 1,8 Mio. € an. Grundbuchprüfung ergibt: Abteilung II Wohnrecht der 84-jährigen Schwester für EG-Wohnung (Wert mtl. 950 €), bewertet mit Kapitalwert nach Sterbetafel 145.000 €. Abteilung III noch 320.000 € Grundschuld der Sparkasse offen. Marktwert mit Belastung = 1,8 Mio. − 145.000 € Wohnrecht = 1,655 Mio. € — die Grundschuld wird beim Verkauf abgelöst und ist preisneutral. Käufer würde ohne diese Information 1,8 Mio. zahlen und sich getäuscht fühlen.
Häufige Fehler
- Veraltete Auszüge verwenden: Im seriösen Geschäftsverkehr nicht älter als 3 Monate — sonst kann sich zwischenzeitlich die Belastung geändert haben.
- Bestandsverzeichnis ignorieren: Wer nur Abteilung I liest, übersieht oft, dass das Grundstück aus mehreren Flurstücken besteht — mit unterschiedlichen Nutzungen.
- Eingetragene Dienstbarkeiten unterschätzen: Ein Geh- und Fahrtrecht des Nachbarn über den Hof kann beim Verkauf den Käuferkreis dramatisch einschränken.