Provision beim MFH: Bestellerprinzip gilt nicht
Wer sich an die Provisionsteilung bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern erinnert, sollte beim Mehrfamilienhaus umdenken. Das seit 2020 geltende Bestellerprinzip nach § 656c BGB greift nur bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die nicht ausschließlich als Renditeobjekt gehandelt werden.
Reine Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser sind davon ausdrücklich ausgenommen. Hier ist die Provision frei verhandelbar — und üblicherweise zahlt der Verkäufer die Verkäuferprovision, der Käufer die Käuferprovision, jeweils 2,38–3,57 % brutto.
Typische Provisionssätze in der Praxis
- Renditeobjekt 500.000–1.500.000 € → 3,57 % brutto pro Seite
- Renditeobjekt 1,5–5 Mio € → 3,0 % brutto pro Seite (verhandelbar)
- Renditeobjekt über 5 Mio € → 1,5–2,5 % brutto pro Seite (Festpreismodelle üblich)
- Off-Market-Vermittlung an Institutionelle → 0,8–1,8 % oder Festpreis 25.000–80.000 €
Makler vs. Privat: Vergleich auf einen Blick
| Kriterium | Mit Makler | Privatverkauf |
|---|---|---|
| Provisionskosten Verkäuferseite | 2,38–3,57 % brutto (15.000–55.000 €) | 0 € |
| Direkte Kosten (Inserate, Fotos, Energieausweis) | im Provisionspaket | 1.500–4.500 € |
| Wertermittlung | professionell durch Makler oder Gutachter | Selbsteinschätzung — fehleranfällig |
| Vermarktung | ImmoScout24, Immowelt, Off-Market-Netzwerk, Investorenliste | 1–2 Portale, eigene Reichweite |
| Käuferqualität | vorqualifiziert, Bonität geprüft | oft Lookie-Lous, Spekulanten |
| Zeitaufwand Verkäufer | ~ 10–20 Stunden | ~ 60–120 Stunden |
| Standdauer am Markt | Ø 4,5 Monate | Ø 8,2 Monate |
| Erzielter Preis ggü. Marktwert | + 2–7 % | − 2 bis + 1 % |
| Haftungsrisiko Verkäufer | geringer (Makler-Prüfungen) | höher (Mängelaufklärung) |
| Verhandlungserfolg | professionelle Bieterverfahren möglich | 1:1-Verhandlung, oft emotional |
Was Makler tatsächlich am Preis bewirken
Die häufigste Frage: „Holt der Makler die 35.000 € Provision auch wieder rein?" Eine ehrliche Antwort braucht Differenzierung.
A-Lage, marktgängiges Objekt
Ein gut geschnittenes 6-WE-Haus in München-Sendling, vollvermietet, Energieklasse C — solche Objekte lockt jeder fähige Makler in ein strukturiertes Bieterverfahren. 5–12 ernste Bieter, kompetitives Rangfahren, Aufschlag 4–10 % über die erste Indikation. Hier rechnet sich der Makler fast immer.
B-Lage, Standard-Bestand
6-WE-Haus in Hamburg-Wandsbek oder Leipzig-Plagwitz. Käuferpool kleiner, Bieterverfahren teils nicht durchsetzbar, Aufschlag 2–5 %. Bei 1,2 Mio Verkaufspreis sind das 24.000–60.000 € Mehrerlös bei 40.000 € Provision — Break-even bis leichter Vorteil.
C/D-Lage, schwieriges Objekt
Sanierungsstau, Erbbaurecht, problematischer Mieter, schwacher Standort. Hier macht der Makler einen Job, den der Verkäufer privat oft nicht durchhalten würde — aber der Mehrerlös gegenüber Privatverkauf liegt nur bei 1–3 %. Die Provision lohnt sich dann eher wegen Aufwand und Risiko, weniger wegen Preisoptimierung.
Wann Privatverkauf wirklich sinnvoll ist
Fall 1: Konkreter Käufer steht bereit
Der Nachbar will erweitern, der Mieter will kaufen, die Tochter übernimmt, ein Investor schreibt direkt an. In diesen Fällen bringt der Makler keine Akquise-Leistung — er würde nur die Vertragsabwicklung verteuern. Hier reicht oft ein Notartermin plus 2.000–3.500 € für die Marktwertbewertung durch unabhängigen Sachverständigen.
Fall 2: Sie kennen den Markt selbst
Wenn Sie als Investor mit 10+ Verkäufen im Rücken in einer Stadt vermarkten, die Sie kennen, und Sie selbst ein Netzwerk an Käufern haben — sparen Sie sich den Makler. Diese Konstellation ist allerdings selten beim einmaligen Verkäufer.
Fall 3: Sehr kleines Objekt
Bei 2–3 WE-Häusern unter 500.000 € Verkaufspreis ist die Provisionsbelastung relativ hoch (12.000–18.000 €) im Verhältnis zum Mehrerlös. Hier rechnet sich Privatverkauf oft.
Fall 4: Off-Market-Verkauf an Institutionellen
Ab 5–10 Mio € Volumen melden sich Vermögensverwalter, Family Offices und Versicherer direkt. Wer diese Kontakte hat, braucht keinen klassischen Makler — eine spezialisierte Investmentboutique mit Festhonorar reicht aus.
„Die schlechteste Entscheidung ist nicht Makler-oder-privat — es ist, mit dem falschen Makler ein gutes Objekt zu verbrennen. Lieber privat verkaufen und sich Zeit lassen als einen Generalisten ohne MFH-Erfahrung beauftragen." — typische Aussage erfahrener Bestandshalter.
Hybridmodelle: Off-Market und Pauschalpreis
Off-Market-Plattformen
Spezialisierte Plattformen für Investitionsimmobilien (z. B. McMakler Invest, Aroundhome Invest, Engel & Völkers Commercial) verkaufen ohne öffentliche Vermarktung diskret an einen vorgeprüften Investorenpool. Provision oft 1,5–2,0 % verkäuferseitig, Vermarktungszeit häufig 6–10 Wochen.
Online-Makler mit Pauschalpreis
Anbieter wie McMakler oder Homeday bieten MFH-Verkäufe zu Pauschalprovisionen (2,38 % gedeckelt, in manchen Tarifen sogar Festpreis 8.000–15.000 €) an. Service-Niveau variiert stark — bei komplexen Objekten oft nicht ausreichend, bei Standard-MFH eine gute Alternative.
Co-Brokerage
Zwei Makler arbeiten zusammen und teilen die Provision. Erhöht die Reichweite und führt häufig zu schnelleren Verkäufen — der Verkäufer zahlt nur einmal Provision.
Beratung statt Vermittlung
Manche Berater stellen Wertermittlung, Exposé, Vertragsentwurf und Käuferakquise zu Stundensätzen oder Festhonoraren bereit (8.000–25.000 €). Sie verkaufen formal aber selbst. Lohnt sich, wenn Sie die Endphase selbst übernehmen wollen.
Wie Sie den richtigen Makler auswählen
Kriterien für gute MFH-Makler
- Spezialisierung auf Renditeimmobilien — nicht jeder ETW-Makler kann MFH. Fragen Sie nach Referenzen aus dem letzten Jahr.
- Lokale Marktkenntnis — Faktor-Bandbreiten der Stadt, aktuelle Bodenrichtwerte, lokale Investorenadressen.
- Bewertungstransparenz — der Makler sollte die Wertindikation mit dem Ertragswertverfahren nachvollziehbar herleiten, nicht „aus dem Bauch".
- Vermarktungskonzept — schriftliche Strategie mit Käufergruppen, Plattformen, Bieterverfahren.
- Vertrag mit Befristung — Alleinauftrag max. 6 Monate, danach automatische Beendigung.
- Käuferpool — wie viele Kaufinteressenten auf der internen Liste? Wie viele MFH-Käufer mit Eigenkapital über 500.000 €?
Rote Flaggen
- Unrealistisch hohe Wertindikation („um den Auftrag zu bekommen" — danach Preisreduktion)
- Unbegrenzter Alleinauftrag
- Keine schriftlichen Referenzen
- Provisionsforderung 3,57 % bei Festpreis-Konkurrenz
- Kein Exposé-Beispiel anderer MFH-Verkäufe
Unabhängige Wertindikation als Verhandlungsbasis
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Mehrfamilienhaus?
Bei reinen Renditeobjekten ist die Provision frei verhandelbar — typisch 2,38–3,57 % brutto pro Seite. Das Bestellerprinzip (geteilte Provision) gilt nur bei Wohnimmobilien, die selbst genutzt werden — Renditeobjekte sind davon ausgenommen. Bei einem 1,5-Mio-Verkauf entstehen 35.000–55.000 € Maklerkosten.
Erziele ich mit Makler einen höheren Preis?
Statistisch ja, im Schnitt 4–7 % über Privatverkauf — durch breitere Vermarktung, professionelles Bieterverfahren und größeren Käuferpool. Bei sehr begehrten Objekten in A-Lage kann der Aufschlag bei 10–15 % liegen. Bei strukturschwachen Lagen oft nur 1–3 %.
Welche Aufgaben übernimmt der Makler?
Wertermittlung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Vermarktung auf Immoportalen und in eigenen Netzwerken, Bonitätsprüfung der Käufer, Besichtigungen, Preisverhandlung, Notartermin-Koordination. Bei Renditeobjekten zusätzlich: Mietliste-Aufbereitung, Due-Diligence-Dataroom, Investorenpitch.
Wann lohnt sich der Privatverkauf?
Wenn Sie einen konkreten Käufer haben (Mieter, Nachbar, Familienmitglied, Off-Market-Anfrage), die Marktlage gut kennen und Zeit für das Verfahren mitbringen. Auch bei sehr kleinen Häusern (2–3 WE) unter 600.000 € Verkaufspreis rechnet sich der Makleraufwand oft nicht.
Welche Risiken hat der Privatverkauf?
Falsche Wertangabe (zu hoch → Standzeit / zu niedrig → Verlust), keine Bonitätsprüfung, mangelhafte Vertragsgestaltung, Haftungsrisiko bei verschwiegenen Mängeln, Stress durch Besichtigungen, Konflikte mit Mietern. Ohne Erfahrung in Renditeimmobilien wird der Privatverkauf schnell teuer.
Gibt es eine Hybrid-Lösung?
Ja: Makler nur für Wertermittlung und Käuferakquise beauftragen, Vertragsverhandlung selbst führen. Oder: Off-Market-Verkauf über spezialisierte Investorenplattformen mit reduzierter Pauschalprovision (8.000–18.000 €). Beide Wege sparen 30–60 % der klassischen Provision.