Hälftige Teilung bei Wohnimmobilien
Seit 23.12.2020 gilt bei Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Privatleute (§§656c, 656d BGB): Vereinbart der Verkäufer mit dem Makler eine Provision, kann er maximal die Hälfte vom Käufer einfordern. Bei Mehrfamilienhäusern ist die Rechtslage komplex: Bei reinem Renditeobjekt-Verkauf an Privatinvestor gilt die hälftige Teilung; bei Verkauf an gewerblichen Käufer nicht zwingend. Die Trennlinie ist oft strittig — im Zweifel teilen.
Übliche Sätze
| Bundesland | Gesamtcourtage inkl. USt | Je Partei |
|---|---|---|
| Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen | 7,14 % | 3,57 % |
| NRW, Niedersachsen, RLP, Saarland, Schleswig-Holstein | 7,14 % | 3,57 % |
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % |
| BW, Sachsen, ST, Thüringen, MV | 5,95–7,14 % | 2,98–3,57 % |
Im institutionellen Investmentbereich liegen die Sätze niedriger: 1–3 % pauschal, oft nur einseitig.
Fälligkeit und Verhandlung
Die Provision wird mit notariellem Kaufvertrag und tatsächlicher Erfüllung fällig (Eigentumsumschreibung im Grundbuch). Verhandelbar ist sie immer — bei Off-Market-Deals und Großobjekten oft auf 1,5–3,0 %. Wichtig: Wer den Makler nicht beauftragt hat, schuldet auch keine Provision. Allein die Zusendung eines Exposés ist keine rechtswirksame Beauftragung — es bedarf einer ausdrücklichen Provisionszusage, die der Käufer zur Kenntnis nehmen und konkludent annehmen muss.
Praxisbeispiel
Verkauf eines 6-Parteien-Hauses in München für 3,2 Mio. € an einen privaten Bestandshalter. Makler vereinbart 7,14 % Gesamtcourtage = 228.480 €. Hälftige Teilung: Verkäufer 114.240 €, Käufer 114.240 €. Bei Verhandlung mit einem institutionellen Käufer (Family Office) hätte die Provision auf 2,5 % einseitig verkäuferseitig sinken können = 80.000 € — Ersparnis 148.000 €. Direktverkauf ohne Makler erspart die volle Courtage, kostet aber Vermarktungsaufwand und Reichweite.
Häufige Fehler
- ‚Provision wird übernommen' im Exposé: Begründet keine Verbindlichkeit des Käufers — er muss bewusst zustimmen.
- Gewerblich vs. privat falsch zuordnen: Wer ein vermietetes 4-Parteien-Haus von Privat kauft, ist meist privater Erwerber im Sinne der hälftigen Teilung.
- Vorgespräche als Beauftragung verstehen: Wer ohne schriftliche Vereinbarung mit dem Makler verhandelt, schuldet im Streit oft nichts — Beweispflicht beim Makler.