Kurz: Die WEG-Aufteilung ist die rechtliche Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in einzelne, verkäufliche Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Sie braucht zwei Grundlagen: die Teilungserklärung beim Notar und die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt. Der Privatisierungsgewinn beim Einzelverkauf liegt typischerweise bei 25–40 % über dem Globalpreis — aber Vorsicht: Drei-Objekt-Grenze und Kündigungssperren begrenzen den Vorteil.
Ablauf in 6 Schritten
- Aufteilungsplan durch Architekt mit nummerierten Einheiten
- Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt einholen (4–12 Wochen)
- Teilungserklärung mit Notar entwerfen (Sondereigentum, Gemeinschaftsordnung, Sondernutzungen)
- Notarielle Beurkundung der Teilungserklärung
- Grundbucheintragung mit Anlage von 6 (oder mehr) Wohnungsgrundbüchern
- Verkauf der einzelnen Einheiten — ggf. Schritt für Schritt
Kosten und Privatisierungsgewinn
| Position | Kosten für 6-Parteien-Haus |
|---|---|
| Aufteilungsplan (Architekt) | 3.000–6.000 € |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | 500–1.500 € |
| Notar Teilungserklärung | 3.500–5.500 € |
| Grundbuch (Anlegen Wohnungsgrundbücher) | 1.500–3.000 € |
| Summe | 8.500–16.000 € |
Privatisierungsgewinn bei guter Umsetzung: 250.000–500.000 € auf ein 1,8-Mio-Haus.
Risiken und Schranken
- Drei-Objekt-Grenze: Wer in 5 Jahren mehr als 3 Wohnungen verkauft, gilt als gewerblicher Händler.
- Kündigungssperre nach §577a BGB: In Wohnraum-Mangelgebieten 3–10 Jahre Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung.
- Vorkaufsrecht der Mieter nach §577 BGB: Mieter dürfen ihre Wohnung zu den vereinbarten Konditionen vorrangig kaufen.
- Vermarktungsdauer: 6 Wohnungen einzeln verkaufen dauert oft 2–4 Jahre statt 6–9 Monate für das ganze Haus.
Praxisbeispiel
Eigentümer eines 8-Parteien-Hauses in Düsseldorf-Bilk, ungeteilter Verkehrswert 2,4 Mio. €. Plan: Aufteilung und Einzelverkauf über 4 Jahre. Aufwand für Aufteilung: 14.000 €. Erwartete Einzelpreise: 8 Wohnungen á durchschnittlich 380.000 € = 3,04 Mio. €. Brutto-Privatisierungsgewinn: 640.000 € − 14.000 € Aufwand − 30.000 € Zwischenfinanzierung − ca. 90.000 € höhere Maklerprovision (Einzel-statt-Block-Vermarktung) = 506.000 € netto Mehrwert. Aber: max. 3 Verkäufe in 5 Jahren wegen Drei-Objekt-Grenze → Verkaufszeitraum tatsächlich 8+ Jahre. Mehr im Ratgeber Wohnungen einzeln verkaufen.
Häufige Fehler
- Drei-Objekt-Grenze ignorieren: 6 Wohnungen + zwei andere Verkäufe = 8 Objekte = Gewerblichkeit. Steuerlicher Schaden oft 100.000–400.000 €.
- Vorkaufsrecht der Mieter übersehen: Wer der Mieterin verschweigt, dass die Wohnung verkauft wird, riskiert Schadensersatzansprüche.
- Gemeinschaftsordnung zu starr: 100 %-Beschluss-Quoren machen die WEG unsteuerbar — mittlere Quoren (66 % oder 75 %) sind praktikabler.
Verwandte Begriffe
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